第一部门、商业市场调研影响商场物业开发乐成的因素许多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格式，商业商业的繁荣水平及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业情况，竞争对手的实力与计谋等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。调研种类所需资料/研究规模商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射规模，营业品种，人流状况与交通状况及其购置力。

消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。竞争对手研究包罗竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。一、市场调研概况调研时间、所在区域、接纳问卷、观察方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观配景分析1、周边主要都会商业物业生长水平的比力2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与都会远景计划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、都会生长状况：GDP指数、人口漫衍、工业结构等。

2、项目区域商贸状况：生意业务状况、恩格尔系数、住民收入及消费结构等。3、人流研究：人流包罗垂直人流及水平人流，研究规模包罗：人流类量、停留时间、每次消费、对差别种别的需求（吃、喝、玩、乐）等。4、商圈辐射规模：一级商圈、次级商圈辐射规模、商圈内的竞争项目等。（二）、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，差别宗教、差别民族、差别年事、性别等。

2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。3、偏爱商场：包罗寻找出消费者偏爱水平高的商场吸引点及其原因。4、对项目商圈评价：包罗区域商品价钱、对商场满足度等。（三）、投资客户研究1、谋划规模：找出研究规模包罗百货店、大连锁店或快餐团体的个体需要。

2、投资动向：包罗投资类型、租金规模及交纳方式等。3、商圈内商铺谋划状况：包罗谋划时间、营业时间、谋划业绩等。

（四）、竞争对手研究1、竞争者基本状况：包罗资金实力、性质、优、劣势等。2、竞争项目：包罗面积、特色、谋划规模、业态、主要客户、辐射规模等。

四、消费者消费习性探讨1、基本结论 ：消费群体对商场业态组成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场计划与配套的要求、信息泉源、购置方式、消费习惯等2、专题研究专题一：差别消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶级、工薪阶级等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目谋划方式论证1、项目与同类型物业的比力论证2、项目业态探讨与可连续生长论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证4、项目的商业价值及租金价值风险性论证5、项目设计尺度及谋划治理水平的论证第二部门、项目可行性研究一、前言项目总体情况举行说明、分析、总结二、项目概况1、项目所处的详细位置、规模2、项目计划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、凭据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价钱水平分析价钱、住民收入、消费偏好、相关产物价钱、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场生长趋势。3、主要竞争对手分析对区域内竞争者举行观察及分析比力4、项目SWOT分析通过对项目的优势、劣势、时机与威胁的分析，为项目的定位提供依据5、项目市场定位通过比力分析，确定项目的整体市场定位、功效定位、档次定位、客户定位、价钱定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据6、项目开端开发设计方案通过前述分析比力，确定项目最佳的开发、设计方案7、项目投资成本估算估算项目的投资用度，包罗土地用度、前期工程费、主体开发费、其他费、治理费、销售费、财政费、不行预见费及税费8、项目投资效益预测主要凭据项目未来销售收入及收益情况，盘算项目的投资利润率、财政净现值、内部收益率、投资接纳期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。9、风险分析对项目可能发生的风险举行分析及规避风险措施10、可行性研究可行性研究结论第三部门、项目计划生长建议一、项目分析1、基本情况分析：区位概况、配景资料、交通状况、周边情况、周边配套。

2、综合评价（SWOT）：优势与劣势、时机与威胁。二、项目定位建议1、综合定位：特征定位、名称定位、价钱定位。2、品质定位：档次定位、气势派头定位、形象定位。

3、市场定位：目的客户群体定位、群体体现特征。三、综合素质营造建议1、整体设计建议：商场设计目的及理念2、单体设计建议：修建气势派头3、素质营造：运动园地、装修尺度等4、情况、景观塑造建议5、物业治理与服务要点6、项目配套设施与功效建议四、商业结构建议1、项目商业筹谋与计划方案整改建议2、商业分区功效结构及调整方案3、商业销售及租赁区域计划建议4、项目外观及景观建议5、项目人流及物流动向建议五、项目商业组合建议1、商业结构及业态分析2、项目商业组合的可行性探讨3、项目电梯位置和使用建议4、项目情况、景观塑造：购物气氛的营造建议5、项目配套设施与功效建议第四部门、招商、营销流传计谋一、项目商圈分析商圈分析（SWOT）：商圈结构性分析二、项目租售价钱定位1、租赁价钱：1）尺度租赁期；2）租金价钱厘定；3）租金水平展望及预测；4）租金调整情况及递增率；2、销售价钱1）销售价钱厘定；2）销售区域及铺位支解建议3）销售价钱之阶段计谋性建议4）销售与租金的价钱互动建议及检验三、商场谋划方式建议1、直接及间接商铺。

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