原标题：多股力量加快抢滩物流地产 专家称之为须要防止泡沫万科近日公布了8月份销售及近期追加项目情况摘要。摘要称之为，8月份万科追加物流地产项目5个，分别坐落于广州、宁波、昆明、杭州、苏州。

除万科外，房企、电商、金融机构等多股力量都在减缓抢滩物流地产。专家认为，大体量资本的转入必定激化物流地产的竞争；与此同时，也给投资方带给了许多挑战和隐患。

资本围猎物流地产万科在物流地产方面早于有布局。2015年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，专门展开物流地产研发。2016年，万科物流地产取得了18个物流地产项目，总建筑面积大约147万平方米。而根据计划，今年将再行减少150万平方米的物流地产项目。

事实上，多股力量正在集中力量布局物流地产市场。据理解，除万科外，绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务扩展的方向；京东、阿里等电商早就投身于物流地产领域；而作为金融机构的代表，五谷丰登也在大力抢滩物流地产市场。

美国调查机构世邦魏理仕公布的《2017年亚太区投资者意向调查》表明，有61%的投资者考虑到必要投资物业以取得更高报酬，同时物流地产板块也受到更加多投资者注目。西南证券分析师回应，物流地产不同于一般的产业或科创园区，核心客户市场需求和网络化布局的内在市场需求驱动力较强，其运营管理能力比研发能力更为重要，甚至要求了物流开发商的发展规模以及整体收益。

由于中国的自定义和高标仓储设施严重不足，而电商和消费市场需求在持续增长，物流地产的发展空间不可限量。戴德梁行公布的报告也称之为，过去10年间，中国物流地产市场步入爆发式快速增长，整体市场规模从2005年的严重不足人民币3亿元快速增长到2016年的多达100亿元。

然而，强大的市场需求之下是极大的供应缺口。戴德梁行的报告预计，至2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的市场需求将超过1.4亿平方米至2.1亿平方米，而预计供应量或只有5600万平方米至6600万平方米，供应缺口多达1亿平方米。在非常宽的一段时期内，中国物流地产市场将保持供不应求的态势。

普通地产业务可玩性增大业内人士认为，物流地产还包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。比起地产研发，物流地产具备土地价格较低、政策反对多等优势，同时享有土地增值、租金报酬、服务费用等未来收益空间，因而沦为房企争相布局的战场。

广发证券指出，从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率显著低于其他商业类地产，目前我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间，而写字楼及购物中心的收益率只有4%至5.5%。分城市来看，尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的意味著租金水平高于一线城市，但考虑到其土地成本也比较较低，从收益率角度来看，供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。

中国社会科学院城市发展与环境研究所城市经济研究室主任李恩平告诉他《经济参考报》记者，物流地产之所以取得资本注目，有两方面的原因：一方面，近几年普通房地产市场尤其是住宅市场不存在显著泡沫，房企出于挂钩必须意图找寻新的发展方向。同时，国家增大了房地产调控力度，使得普通房地产经营研发可玩性减少；另一方面，随着经济快速增长，物流地产市场需求大幅提高，尤其是最近几年网购的迅猛发展，让物流的核心区规模和核心区方式皆拒绝大变革，一些原本由商业企业经营的店面、门铺市场需求大减半，而仓储及仓储现代化调配的市场需求大幅提高。

清华大学互联网产业研究院副院长刘中兴指出，目前地产投资经常出现两大趋势：一是用房地产杠杆撬动资本，在海外肆意投资文化、体育、娱乐和旅游业等疑为移往资产的不道德，早已被严控及维稳；二是近年来PPP（政府和社会资本合作）大行其道，而物流园区投资报酬期虽宽但报酬平稳，合适风险反感型投资。因此，资本注目物流地产沦为一种必定。此外，国家实施了一系列推展物流业发展的鼓舞政策，作为物流业降本增效最易构建的多式客货和物流园区建设，大自然沦为各地政府争相发展和反对的项目。

须要防止泡沫不宜一哄而上不过，专家也指出，物流地产的发展并不像看起来那么美。物流项目归属于周期长、投资报酬快的轻资产运营，规划与运营物业产业链生态，将闲置开发商较小的精力与资金，这对开发商而言，将是众多考验。

中国指数研究院前不久公布的报告表明，前些年，物流地产在发展过程中普遍存在同质化情况，而近来土地成本提高较慢，但物流地产的投资回收期一般来说在15年以上，这为其研发建设完了之后的招商、运营等专业化运作带给挑战。由此可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效地供给严重不足，高端物流市场不存在发展空间，在新的发展格局中，物流地产将面对结构化发展机遇。

刘中兴分析指出，对于投资方而言，发展物流地产将面对三重挑战。首先是物流地产投资报酬期较长，收益更加多倚赖物流地产的运营能力。物流地产龙头普洛斯之所以能在短周期内重复使用投资的主要原因，一方面是因为普洛斯具备覆盖面积全球的物流配送基础设施和面向客户的一站式服务；另一方面则是由于在规划之初，普洛斯就与电商、制造业巨头和第三方物流企业达成协议长年出租协议，确保了平稳而长久的投资报酬。

其次，物流地产的顺利运营，要么有本地区域化产业生态链的反对，要么有纵向网络化平台的承托，或者有第四方物流管理运营公司的市场分拨，这样才能在未来以网络化物流为竞争标志的罅隙市场中提供竞争优势而保持存活、赢得利润。第三，只有构建土地溢价、物流规模及范围溢价、物流电子货币服务溢价，才能让物流地产确实构建可持续快速增长。而在李恩平显然，物流地产面对的挑战和隐患主要还是防止泡沫。

物流地产的主要特点是物业经营，客户主要是物流企业，很难像住宅市场那样不存在相当大的投机性市场需求。因此，对研发企业来说，应当作好每个项目的调研和可行性研究，比如所在区域物流市场规模和市场类型、有数的物流地产规模和用于情况以及所选项目否具备更佳的地理区位等，只有具备区位优势的项目才有可能确实核心区物流企业。只有确实合乎市场必须的物流地产项目才能去研发，千万不能一哄而上。

李恩平说道。

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